TỔNG QUAN HỆ THỐNG PHÁP LUẬT VỀ QUY HOẠCH CỦA VIỆT NAM VÀ PHÂN TÍCH SO SÁNH LUẬT QUY HOẠCH 2025 VỚI LUẬT QUY HOẠCH 2017

Ths. Võ Anh Tài – TGĐ Công ty cổ phần Quy hoạch và TKXD miền Trung

Bối cảnh:

Giai đoạn 2024–2026 đánh dấu một bước ngoặt lịch sử trong công tác lập pháp của Việt Nam, đặc biệt trong lĩnh vực quy hoạch và quản lý phát triển không gian. Sau gần một thập kỷ triển khai Luật Quy hoạch 2017 (Luật số 21/2017/QH14), thực tiễn đã bộc lộ những bất cập mang tính hệ thống, dẫn đến tình trạng "ách tắc quy hoạch", làm chậm tiến độ của hàng loạt dự án đầu tư công và tư nhân trọng điểm. Trước bối cảnh đó, Quốc hội khóa XV, tại các kỳ họp cuối năm 2025, đã thông qua một loạt các văn bản luật mang tính nền tảng, trong đó trọng tâm là Luật Quy hoạch 2025 (Luật số 112/2025/QH15) và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn (Luật số 144/2025/QH15).

Báo cáo này cung cấp một cái nhìn toàn diện, chuyên sâu và đa chiều về hệ thống pháp luật quy hoạch mới nhất của Việt Nam tính đến tháng 1 năm 2026. Dựa trên dữ liệu từ các văn bản quy phạm pháp luật, nghị quyết của Quốc hội và các quyết định chỉ đạo của Chính phủ, báo cáo sẽ phân tích chi tiết cấu trúc pháp lý mới, cơ chế giải quyết xung đột pháp luật, và các đổi mới mang tính đột phá nhằm tháo gỡ điểm nghẽn hạ tầng. Báo cáo cũng đi sâu vào các cơ chế đặc thù cho Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, đồng thời đưa ra các đánh giá tác động đối với môi trường đầu tư kinh doanh trong thập kỷ tới.

Phần I: Bối cảnh Pháp lý và Sự cần thiết của Cuộc Cải cách Quy hoạch Toàn diện

1.1. Di sản của Luật Quy hoạch 2017 và "Điểm nghẽn" Hạ tầng

Luật Quy hoạch năm 2017 ra đời với tham vọng xóa bỏ tư duy "quy hoạch ngành" manh mún, chồng chéo bằng phương pháp "quy hoạch tích hợp". Tuy nhiên, việc áp dụng máy móc nguyên tắc "tích hợp" và quy trình lập quy hoạch theo thứ bậc cứng nhắc (quy hoạch cấp dưới phải chờ quy hoạch cấp trên phê duyệt mới được lập) đã tạo ra một "khoảng trống pháp lý" nghiêm trọng. Hàng ngàn dự án bị đình trệ do chờ quy hoạch tổng thể quốc gia hoặc quy hoạch vùng, trong khi các quy hoạch ngành cũ đã hết hiệu lực nhưng quy hoạch mới chưa được phê duyệt.

Sự ra đời của Luật Quy hoạch 2025 (Luật số 112/2025/QH15) vào ngày 10/12/2025 không chỉ là một sự sửa đổi kỹ thuật mà là một cuộc tái cấu trúc tư duy quản lý nhà nước.¹ Luật mới đã chuyển dịch từ mô hình kiểm soát cứng nhắc sang mô hình quản lý linh hoạt, phân quyền mạnh mẽ và chấp nhận các cơ chế "lập đồng thời" để đẩy nhanh tiến độ.

1.2. Hệ sinh thái Văn bản Pháp luật về Quy hoạch (Cập nhật 2025-2026)

Hệ thống pháp luật quy hoạch hiện hành không chỉ nằm gọn trong một văn bản luật mà là sự tương tác phức tạp giữa nhiều đạo luật và văn bản dưới luật. Dưới đây là bảng tổng hợp các văn bản quy phạm pháp luật cốt lõi kiến tạo nên hành lang pháp lý mới:

Tên Văn bản	Số hiệu / Ký hiệu	Cơ quan Ban hành	Ngày Thông qua / Ban hành	Ngày Hiệu lực	Nội dung Chính và Vai trò trong Hệ thống
Luật Quy hoạch (mới)	112/2025/QH15	Quốc hội	10/12/2025	01/03/2026	Thay thế Luật 2017; quy định khung về hệ thống quy hoạch quốc gia, nguyên tắc tích hợp và giải quyết xung đột.1
Luật sửa đổi Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn	144/2025/QH15	Quốc hội	11/12/2025	Đang cập nhật	Sửa đổi Luật 47/2024/QH15; quy định chi tiết về quy hoạch xây dựng, đô thị và nông thôn.5
Luật sửa đổi 4 Luật (Quy hoạch, Đầu tư, PPP, Đấu thầu)	Luật chưa định danh số (xem Luật 90/2025)	Quốc hội	29/11/2024	01/01/2025	Tháo gỡ vướng mắc ngay lập tức về thủ tục đầu tư liên quan đến quy hoạch trước khi Luật 112 có hiệu lực.8
Luật Công nghiệp Công nghệ số	71/2025/QH15	Quốc hội	14/06/2025	01/01/2026	Quy định về tích hợp hạ tầng số vào quy hoạch vùng và tỉnh.10
Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Quy hoạch ĐT&NT	178/2025/NĐ-CP	Chính phủ	01/07/2025	01/07/2025	Quy định chi tiết về lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch đô thị.10
Nghị định sửa đổi Nghị định 178	34/2026/NĐ-CP	Chính phủ	22/01/2026	22/01/2026	Sửa đổi thẩm quyền lập quy hoạch phân khu và quy định về phân loại đô thị.10
Quyết định triển khai thi hành Luật Quy hoạch	162/QĐ-TTg	Thủ tướng CP	23/01/2026	23/01/2026	Kế hoạch lộ trình thực hiện Luật Quy hoạch 2025, phân công trách nhiệm các Bộ.10
Nghị quyết thí điểm đặc thù Hà Nội	258/2025/QH15	Quốc hội	11/12/2025	12/12/2025	Cho phép Hà Nội điều chỉnh cục bộ quy hoạch và quyết định đầu tư dự án lớn.10
Nghị quyết thí điểm đặc thù TP.HCM	260/2025/QH15	Quốc hội	11/12/2025	12/12/2025	Sửa đổi Nghị quyết 98; cho phép TP.HCM lập Quy hoạch tổng thể thay thế các quy hoạch cũ.10
Nghị quyết về đơn vị hành chính	112/2025/UBTVQH15	UBTVQH	19/01/2026	01/01/2026	Quy định tiêu chuẩn đơn vị hành chính, tác động trực tiếp đến quy hoạch đô thị khi sáp nhập huyện/xã.13

 

Phần II: Phân tích Chuyên sâu Luật Quy hoạch 2025 (Luật số 112/2025/QH15) – Những Đột phá về Cơ chế

Luật Quy hoạch số 112/2025/QH15 được Quốc hội thông qua tại Kỳ họp thứ 10 là văn bản pháp lý trung tâm, định hình lại toàn bộ "luật chơi" trong lĩnh vực quy hoạch. So với Luật Quy hoạch 2017, đạo luật mới này thể hiện sự thay đổi tư duy quản lý từ "tiền kiểm" sang "hậu kiểm" và đề cao tính linh hoạt.

2.1. Cơ chế Giải quyết Xung đột và Nguyên tắc "Thứ bậc Động" (Điều 6)

Một trong những điểm yếu chí tử của Luật 2017 là sự cứng nhắc trong thứ bậc quy hoạch. Khi có mâu thuẫn giữa quy hoạch cấp dưới và quy hoạch cấp trên, quy hoạch cấp dưới buộc phải đình chỉ hoặc điều chỉnh, gây ra sự tê liệt trong thực thi nếu quy hoạch cấp trên chưa hoàn thiện hoặc sai sót.

Điểm mới tại Điều 6 Luật 112/2025/QH15: Luật mới đã luật hóa chi tiết các nguyên tắc xử lý mâu thuẫn, tạo ra hành lang pháp lý an toàn cho cơ quan thực thi.⁴

• Xử lý mâu thuẫn cấp Quốc gia: Khoản 1 Điều 6 quy định rõ: Nếu Quy hoạch không gian biển quốc gia hoặc Quy hoạch sử dụng đất quốc gia mâu thuẫn với Quy hoạch tổng thể quốc gia, thì hai quy hoạch chuyên ngành kia phải điều chỉnh theo Quy hoạch tổng thể. Điều này tái khẳng định vị trí "Hiến pháp kinh tế" của Quy hoạch tổng thể quốc gia, nhưng đồng thời mở ra cơ chế điều chỉnh linh hoạt cho các quy hoạch thành phần.
• Xử lý mâu thuẫn liên ngành: Đối với mâu thuẫn giữa quy hoạch đô thị/nông thôn và các quy hoạch khác, Luật 112 viện dẫn sang pháp luật chuyên ngành (Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn), tránh tình trạng "Luật khung" bó buộc các yêu cầu kỹ thuật đặc thù của ngành xây dựng.⁴
• Tác động thực tiễn: Quy định này cho phép các tỉnh ven biển (như Quảng Ninh, Khánh Hòa) tháo gỡ vướng mắc khi ranh giới lấn biển trong quy hoạch tỉnh mâu thuẫn với quy hoạch không gian biển, bằng cách áp dụng quy trình điều chỉnh được luật hóa thay vì phải xin ý kiến từng vụ việc như trước đây.¹⁵

2.2. Hợp pháp hóa Quy trình "Lập Đồng thời" (Điều 18)

Dưới thời Luật 2017, quy trình lập quy hoạch tuân theo mô hình "thác đổ": Quốc gia -> Vùng -> Tỉnh. Tỉnh không thể lập quy hoạch nếu Vùng chưa xong. Đây là nguyên nhân chính khiến tiến độ lập quy hoạch thời kỳ 2021-2030 bị chậm trễ kéo dài.

Đột phá tại Điều 18 Luật 112/2025/QH15:

• Nguyên tắc song hành: Luật chính thức cho phép các cấp quy hoạch được lập đồng thời.¹⁶ Điều này có nghĩa là một tỉnh có thể tiến hành lập, thẩm định quy hoạch tỉnh ngay cả khi quy hoạch vùng hoặc quy hoạch quốc gia chưa được phê duyệt.
• Cơ chế chịu trách nhiệm: Để đảm bảo tính thống nhất, Luật quy định: Nếu quy hoạch cấp thấp hơn được phê duyệt trước nhưng sau đó lại mâu thuẫn với quy hoạch cấp cao hơn (được phê duyệt sau), thì quy hoạch cấp thấp phải được điều chỉnh. Rủi ro điều chỉnh được chấp nhận để đổi lấy tốc độ triển khai.
• Ngoại lệ cho Dự án Đặc biệt: Đối với các dự án đầu tư công khẩn cấp, dự án quan trọng quốc gia (như Đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam), hoặc các dự án theo chỉ đạo của Bộ Chính trị, quy hoạch liên quan có thể được lập và điều chỉnh song song với quá trình chuẩn bị dự án đầu tư. Đây là cơ chế "đường cao tốc" pháp lý chưa từng có, cho phép rút ngắn thời gian chuẩn bị dự án từ 2-3 năm xuống còn vài tháng.¹⁷

2.3. Phân cấp Thẩm quyền và Linh hoạt hóa Điều chỉnh Quy hoạch (Điều 50, 53)

Sự tập trung quyền lực phê duyệt điều chỉnh quy hoạch vào Thủ tướng Chính phủ trong Luật 2017 đã tạo ra nút thắt cổ chai. Luật 2025 thực hiện phân quyền mạnh mẽ.

• Thẩm quyền Điều chỉnh (Điều 50): Luật quy định nguyên tắc: "Ai phê duyệt, người đó điều chỉnh". Tuy nhiên, điểm mới nằm ở khả năng ủy quyền và phân cấp. Đối với các điều chỉnh mang tính kỹ thuật hoặc cục bộ không làm thay đổi mục tiêu chiến lược, thẩm quyền có thể được giao cho cấp dưới trực tiếp quản lý.¹⁸
• Quy trình Rút gọn (Điều 53): Luật thiết lập hai quy trình điều chỉnh:
  1. Quy trình thông thường: Áp dụng cho các thay đổi lớn về định hướng chiến lược.
  2. Quy trình rút gọn: Chính phủ được giao quy định chi tiết hồ sơ, thủ tục cho quy trình này. Quy trình rút gọn cho phép bỏ qua các bước lấy ý kiến rộng rãi không cần thiết đối với những điều chỉnh nhỏ (như thay đổi ranh giới cục bộ khu công nghiệp mà không làm tăng tổng diện tích đất lúa bị thu hồi).¹⁶

2.4. Chuyển đổi Số và Cơ sở Dữ liệu Quốc gia về Quy hoạch

Luật 112/2025 đặt nền tảng pháp lý vững chắc cho việc số hóa quy hoạch. Việc công bố quy hoạch trên Hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu quốc gia về quy hoạch không chỉ là yêu cầu hành chính mà là điều kiện để quy hoạch có hiệu lực đối kháng với bên thứ ba.¹²

• Điều này đồng bộ với Luật Công nghiệp Công nghệ số (Luật 71/2025/QH15), yêu cầu hạ tầng số (trung tâm dữ liệu, mạng lưới truyền dẫn) phải là một thành phần bắt buộc trong nội dung quy hoạch kết cấu hạ tầng.

2.5. Điều khoản Chuyển tiếp (Điều 57) – Đảm bảo Tính Kế thừa

Một lo ngại lớn của nhà đầu tư là số phận của các quy hoạch đã được phê duyệt trong giai đoạn 2021-2025. Điều 57 Luật 112/2025/QH15 quy định rõ:

• Các quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021-2030 đã được phê duyệt trước ngày 01/03/2026 vẫn giữ nguyên giá trị pháp lý.
• Việc rà soát, điều chỉnh các quy hoạch này sẽ được thực hiện theo chu kỳ 05 năm hoặc khi có nhu cầu cấp thiết theo quy định mới của Luật 2025, đảm bảo không có sự đứt gãy về pháp lý.¹⁶

 

---

Phần III: So sánh Chi tiết Luật Quy hoạch 2017 và Luật Quy hoạch 2025

Bảng dưới đây tổng hợp các thay đổi mang tính bản chất giữa hai đạo luật, làm nổi bật sự tiến hóa trong tư duy lập pháp:

Tiêu chí So sánh	Luật Quy hoạch 2017 (Luật 21/2017/QH14)	Luật Quy hoạch 2025 (Luật 112/2025/QH15)	Ý nghĩa Thực tiễn & Tác động
Quy trình Lập	Tuần tự (Waterfall): Cấp dưới phải chờ cấp trên. Gây chậm trễ dây chuyền.	Song song (Parallel): Cho phép lập đồng thời (Điều 18). Chấp nhận điều chỉnh sau.	Tăng tốc độ: Rút ngắn thời gian hoàn thành hệ thống quy hoạch từ 5-7 năm xuống 2-3 năm.
Điều chỉnh Quy hoạch	Hạn chế tối đa: Coi điều chỉnh là ngoại lệ, thủ tục phức tạp như lập mới.	Linh hoạt: Phân loại điều chỉnh (chiến lược vs kỹ thuật). Có quy trình rút gọn (Điều 53).	Phản ứng nhanh: Giúp địa phương kịp thời đón dòng vốn FDI mà không vướng thủ tục quy hoạch kéo dài.
Xử lý Xung đột	Cứng nhắc: Quy hoạch cấp dưới trái cấp trên là vô hiệu. Không có cơ chế xử lý rõ ràng.	Cụ thể hóa (Điều 6): Quy định rõ quy hoạch nào thắng thế, quy hoạch nào phải điều chỉnh.	An toàn pháp lý: Giảm rủi ro tranh chấp pháp lý cho dự án đầu tư đa ngành.
Tích hợp Dự án	Tách biệt: Quy hoạch và Đầu tư là hai quá trình độc lập.	Gắn kết: Dự án quan trọng quốc gia được lập quy hoạch song song với báo cáo khả thi.	Hiệu quả đầu tư: Hỗ trợ các siêu dự án (Sân bay Long Thành, Đường sắt cao tốc) triển khai ngay.
Công nghệ	Khuyến khích: Cơ sở dữ liệu là công cụ hỗ trợ.	Bắt buộc: Công bố trên CSDL Quốc gia là điều kiện hiệu lực.	Minh bạch: Hạn chế cơ chế "xin-cho" thông tin quy hoạch, chống tham nhũng đất đai.
Phân cấp	Tập trung: Quyền lực dồn về Trung ương/Thủ tướng.	Phân quyền: Giao quyền chủ động cho UBND cấp tỉnh trong các vấn đề cục bộ.	Tự chủ địa phương: Tăng tính năng động sáng tạo của chính quyền cơ sở.

 

Phần IV: Cải cách Quy hoạch Đô thị và Nông thôn (Luật số 144/2025/QH15)

Song hành với Luật Quy hoạch (mang tính chiến lược), Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn (Luật số 144/2025/QH15) giải quyết các vấn đề kỹ thuật trong tổ chức không gian sống.⁵

4.1. Tinh gọn Quy trình Lập Quy hoạch Phân khu

Nghị định 34/2026/NĐ-CP (sửa đổi Nghị định 178/2025/NĐ-CP) ban hành ngày 22/01/2026 đã cụ thể hóa các quy định của Luật 144, tập trung vào việc tháo gỡ quy trình "con gà quả trứng" giữa quy hoạch chung và quy hoạch phân khu.¹⁰

• Quy định cũ: Để cấp phép xây dựng 1 dự án, cần có Quy hoạch chi tiết 1/500 -> Quy hoạch phân khu 1/2000 -> Quy hoạch chung. Quá trình này mất nhiều năm.
• Quy định mới (Nghị định 34/2026):
  • Cho phép các khu vực có chức năng đặc thù hoặc quy mô nhỏ được lập quy hoạch chi tiết ngay trên nền quy hoạch chung (bỏ qua bước quy hoạch phân khu) nếu quy hoạch chung đã đủ chi tiết.
  • Quy định rõ các trường hợp lập quy hoạch phân khu tại Điều 1 sửa đổi: Khu vực trong đô thị, khu kinh tế, khu du lịch quốc gia cần quản lý đặc biệt mới bắt buộc phải có quy hoạch phân khu.¹⁰

4.2. Gắn kết với Sắp xếp Đơn vị Hành chính

Năm 2025-2026 là giai đoạn cao điểm của việc sáp nhập huyện, xã theo Nghị quyết 112/2025/UBTVQH15.¹³ Sự thay đổi địa giới hành chính thường làm phá vỡ các đồ án quy hoạch cũ.

• Luật 144 và Nghị định 34/2026 đưa ra cơ chế: Khi sắp xếp đơn vị hành chính (ví dụ nhập huyện A vào huyện B), quy hoạch đô thị được phép điều chỉnh cục bộ hoặc lập mới song song với đề án sáp nhập.
• Nghị quyết 66.1/2025/NQ-CP (có hiệu lực đến hết 2025) và các điều khoản chuyển tiếp trong Luật 144 cho phép công nhận các tiêu chuẩn đô thị của đơn vị hành chính mới hình thành dựa trên quy hoạch của các đơn vị cũ hợp thành, tránh việc phải thẩm định lại tiêu chí đô thị từ con số không.⁷

4.3. Phân định Trách nhiệm và Nguồn vốn

Nghị định 34/2026 (Điều 12 sửa đổi Điều 21 Nghị định 178) làm rõ trách nhiệm tài chính:

• UBND cấp tỉnh chịu trách nhiệm phê duyệt dự toán chi phí lập quy hoạch.
• Cho phép huy động nguồn lực xã hội hóa (tài trợ quy hoạch) nhưng nhà nước vẫn nắm quyền thẩm định và phê duyệt để tránh tình trạng "quy hoạch chạy theo nhà đầu tư" (planning by project).¹⁰

 

---

Phần V: Cơ chế Đặc thù cho Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh

Nhận thức được vai trò đầu tàu kinh tế, Quốc hội đã ban hành các Nghị quyết riêng biệt, tạo ra các "đặc khu quy hoạch" với thẩm quyền vượt trội so với Luật chung.

5.1. Hà Nội: Nghị quyết 258/2025/QH15 – Phân quyền cho Thủ đô

Nghị quyết này, có hiệu lực từ 12/12/2025, trao cho Hà Nội các quyền năng đặc biệt để thực hiện Quy hoạch Thủ đô ¹⁰:

• Quyết định Chủ trương Đầu tư: HĐND Thành phố Hà Nội được quyết định chủ trương đầu tư các dự án đầu tư công, dự án PPP (kể cả các dự án nhóm A thuộc thẩm quyền Thủ tướng trước đây) nếu không sử dụng vốn ngân sách trung ương.
• Mô hình TOD (Phát triển Đô thị gắn với Giao thông công cộng): Nghị quyết cho phép Hà Nội điều chỉnh quy hoạch cục bộ các khu đất quanh nhà ga đường sắt đô thị để gia tăng mật độ xây dựng, sử dụng đất hỗn hợp, tạo nguồn thu từ giá trị đất gia tăng (Land Value Capture) để tái đầu tư vào đường sắt.
• Tách dự án giải phóng mặt bằng: Cho phép tách công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thành dự án độc lập và triển khai trước khi dự án đầu tư xây dựng được phê duyệt, giúp rút ngắn thời gian thực hiện dự án từ 1-2 năm.

5.2. TP. Hồ Chí Minh: Nghị quyết 260/2025/QH15 (Sửa đổi Nghị quyết 98)

Tiếp nối Nghị quyết 98/2023, Nghị quyết 260 (thông qua 11/12/2025) hoàn thiện cơ chế cho TP.HCM ¹⁰:

• Quy hoạch Tổng thể Duy nhất: TP.HCM được thí điểm lập một bản "Quy hoạch tổng thể" thay thế cho nhiều loại quy hoạch (quy hoạch tỉnh, quy hoạch chung xây dựng...) để giảm sự chồng chéo.
• Khu Thương mại Tự do: Nghị quyết quy định thẩm quyền lập quy hoạch và quản lý Khu thương mại tự do TP.HCM gắn với Cảng Cần Giờ, với các ưu đãi đặc biệt về đất đai và thuế quan, đòi hỏi quy hoạch phải tích hợp các phân khu chức năng sản xuất - logistics - thương mại dịch vụ trong một tổng thể thống nhất.
• Thủ tục Đầu tư Rút gọn: Nhà đầu tư chiến lược vào các khu công nghệ cao, khu công nghiệp được hưởng cơ chế cấp phép đầu tư "một cửa" với quy trình quy hoạch được ưu tiên xử lý nhanh.

 

---

Phần VI: Lộ trình Thực hiện và Triển vọng Tác động (2026-2030)

6.1. Kế hoạch Triển khai theo Quyết định 162/QĐ-TTg

Ngày 23/01/2026, Thủ tướng Chính phủ đã ký Quyết định 162/QĐ-TTg ban hành Kế hoạch triển khai thi hành Luật Quy hoạch 2025. Đây là văn bản "xương sống" cho công tác hành pháp trong năm 2026.¹⁰

• Quý I/2026: Bộ Kế hoạch và Đầu tư (MPI) hoàn thành việc phổ biến luật và tập huấn nghiệp vụ cho 63 tỉnh thành.
• Rà soát Quy hoạch: Các Bộ, ngành và địa phương phải hoàn thành rà soát các quy hoạch đã phê duyệt để phát hiện mâu thuẫn với Luật 112 trước tháng 6/2026.
• Văn bản Hướng dẫn: Bộ Tài chính và MPI có trách nhiệm ban hành các Thông tư hướng dẫn về định mức kinh phí và tiêu chuẩn kỹ thuật lập quy hoạch mới, giải quyết bài toán "thiếu kinh phí lập quy hoạch" đã tồn tại nhiều năm.¹²

6.2. Tác động đến Thị trường và Đầu tư

Sự thay đổi của khung pháp lý dự báo sẽ tạo ra các làn sóng tác động mạnh mẽ:

• Thị trường Bất động sản: Việc tháo gỡ ách tắc trong quy hoạch phân khu (theo Nghị định 34/2026) sẽ khơi thông nguồn cung dự án nhà ở thương mại tại các đô thị lớn, vốn bị đóng băng pháp lý trong giai đoạn 2022-2024.
• Đầu tư Công: Cơ chế "lập đồng thời" và tách dự án giải phóng mặt bằng (tại Hà Nội, TP.HCM) là chìa khóa để đẩy nhanh tiến độ giải ngân vốn đầu tư công, đặc biệt là cho dự án Đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam và các tuyến Vành đai 4 (Hà Nội), Vành đai 3 (TP.HCM).
• Thu hút FDI: Sự minh bạch hóa thông tin qua CSDL Quốc gia về quy hoạch giúp nhà đầu tư nước ngoài giảm chi phí tìm hiểu thị trường và rủi ro pháp lý, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia.

6.3. Khuyến nghị cho Doanh nghiệp và Nhà đầu tư

1. Chủ động rà soát: Doanh nghiệp cần đối chiếu quy hoạch dự án của mình với Quy hoạch tỉnh/Quy hoạch ngành quốc gia trên CSDL Quốc gia ngay khi hệ thống này cập nhật theo Luật mới.
2. Tận dụng cơ chế điều chỉnh: Đối với các dự án đang vướng mắc do sai lệch nhỏ về chức năng đất đai, nhà đầu tư cần chuẩn bị hồ sơ để đề xuất điều chỉnh theo "thủ tục rút gọn" (Điều 53 Luật 112) ngay khi Luật có hiệu lực từ 01/03/2026.
3. Theo dõi các văn bản hướng dẫn: Cần đặc biệt lưu ý các Thông tư của Bộ Xây dựng và Bộ Kế hoạch Đầu tư sẽ được ban hành trong Quý I-II/2026 để nắm bắt các định mức và quy chuẩn kỹ thuật mới.

Kết luận: Luật Quy hoạch 2025 và hệ thống văn bản vệ tinh đã tạo nên một cuộc cách mạng về thể chế, chuyển từ trạng thái "quản lý cứng nhắc" sang "kiến tạo phát triển". Dù thách thức trong khâu thực thi tại địa phương vẫn còn, nhưng với hành lang pháp lý rõ ràng về thẩm quyền và quy trình, Việt Nam đang đứng trước cơ hội lớn để đồng bộ hóa hạ tầng, mở đường cho giai đoạn phát triển kinh tế bứt phá 2026-2030.

(Báo cáo được tổng hợp và phân tích dựa trên hệ thống văn bản quy phạm pháp luật của nước CHXHCN Việt Nam cập nhật đến ngày 30/01/2026).

Nguồn trích dẫn

1. Tải file Luật Quy hoạch 2025 (Luật số 112/2025/QH15), thay thế Luật Quy hoạch 2017 - Thư Viện Nhà Đất, truy cập vào tháng 1 30, 2026, https://thuviennhadat.vn/phap-luat/tai-file-luat-quy-hoach-2025-luat-so-112-2025-qh15-thay-the-luat-quy-hoach-2017-728779.html
2. Trang thông tin điện tử Phổ biến Giáo dục Pháp luật tỉnh Cà Mau!, truy cập vào tháng 1 30, 2026, https://pbgdpl.camau.gov.vn/bai-viet/34
3. Tổng hợp điểm mới Luật Quy hoạch 2025 (Luật số 112/2025/QH15), truy cập vào tháng 1 30, 2026, https://thuviennhadat.vn/phap-luat/tong-hop-diem-moi-luat-quy-hoach-2025-luat-so-112-2025-qh15-728799.html
4. CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc - Chính phủ, truy cập vào tháng 1 30, 2026, https://datafiles.chinhphu.vn/cpp/files/vbpq/2026/01/luat-112-2025.pdf
5. Nội dung cơ bản của Luật số 144/2025/QH15 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn - Xây Dựng Chính Sách, Pháp Luật, truy cập vào tháng 1 30, 2026, https://xaydungchinhsach.chinhphu.vn/noi-dung-co-ban-cua-luat-so-144-2025-qh15-sua-doi-bo-sung-mot-so-dieu-cua-luat-quy-hoach-do-thi-va-nong-thon-11926012114555008.htm
6. LUẬT SỬA ĐỔI, BỔ SUNG MỘT SỐ ĐIỀU CỦA LUẬT QUY HOẠCH ĐÔ THỊ VÀ NÔNG THÔN Căn cứ Hiến pháp nư - Chính phủ, truy cập vào tháng 1 30, 2026, https://datafiles.chinhphu.vn/cpp/files/vbpq/2026/01/luat144.2025..pdf
7. Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn sửa đổi 2025, số 144/2025/QH15, truy cập vào tháng 1 30, 2026, https://luatvietnam.vn/xay-dung/luat-quy-hoach-do-thi-va-nong-thon-sua-doi-2025-so-144-2025-qh15-423045-d1.html
8. Thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về quy hoạch, đầu tư, đấu thầu, truy cập vào tháng 1 30, 2026, https://www.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/tinhoatdong.aspx?ItemID=115
9. Luật số 90/2025/QH15 sửa đổi Luật Đấu thầu, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Luật Hải quan, Luật Thuế giá trị gia tăng... - LuatVietnam, truy cập vào tháng 1 30, 2026, https://luatvietnam.vn/dau-tu/luat-so-90-2025-qh15-sua-doi-luat-dau-thau-dau-tu-hai-quan-2025-so-90-2025-qh15-moi-nhat-404141-d1.html
10. Quyết định 162/QĐ-TTg 2026 triển khai thi hành Luật Quy hoạch, truy cập vào tháng 1 30, 2026, https://luatvietnam.vn/xay-dung/quyet-dinh-162-qd-ttg-2026-trien-khai-thi-hanh-luat-quy-hoach-424921-d1.html
11. Nghị định số 178/2025/NĐ-CP của Chính phủ: Quy định chi tiết một số điều của Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, truy cập vào tháng 1 30, 2026, https://vanban.chinhphu.vn/?pageid=27160&docid=214327
12. Ban hành Kế hoạch triển khai thi hành Luật Quy hoạch, hoàn thiện khung pháp lý từ tháng 3/2026, truy cập vào tháng 1 30, 2026, https://baodauthau.vn/ban-hanh-ke-hoach-trien-khai-thi-hanh-luat-quy-hoach-hoan-thien-khung-phap-ly-tu-thang-32026-post193036.html
13. Nghị quyết số 112/2025/UBTVQH15 về tiêu chuẩn của đơn vị hành chính, truy cập vào tháng 1 30, 2026, https://xaydungchinhsach.chinhphu.vn/nghi-quyet-so-112-2025-ubtvqh15-ve-tieu-chuan-cua-don-vi-hanh-chinh-119260101165717259.htm
14. Nghị quyết 112/2025/UBTVQH15: Tiêu chuẩn đơn vị hành chính mới nhất 2026, truy cập vào tháng 1 30, 2026, https://luatvietnam.vn/hanh-chinh/nghi-quyet-112-2025-ubtvqh15-tieu-chuan-don-vi-hanh-chinh-moi-nhat-2026-423073-d1.html
15. Cần bổ sung nguyên tắc áp dụng quy hoạch khi có mâu thuẫn giữa các quy hoạch, truy cập vào tháng 1 30, 2026, https://thuonghieucongluan.com.vn/can-bo-sung-nguyen-tac-ap-dung-quy-hoach-khi-co-mau-thuan-giua-cac-quy-hoach-a241785.html
16. 112_2025_QH15_m_586814 | PDF - Scribd, truy cập vào tháng 1 30, 2026, https://www.scribd.com/document/980355916/112-2025-QH15-m-586814
17. Mục 1 Chương 2 Luật Quy hoạch 2025, truy cập vào tháng 1 30, 2026, https://hethongphapluat.com/luat-quy-hoach-2025/chuong-2/muc-1
18. Cơ quan nào có thẩm quyền điều chỉnh quy hoạch từ 01/03/2026? - Thư Viện Nhà Đất, truy cập vào tháng 1 30, 2026, https://thuviennhadat.vn/phap-ly-nha-dat/co-quan-nao-co-tham-quyen-dieu-chinh-quy-hoach-tu-01-03-2026-732932.html
19. Luật Quy hoạch (sửa đổi), truy cập vào tháng 1 30, 2026, http://duthaoonline.quochoi.vn/dt/luat-quy-hoach-sua-doi/250926155651311794
20. Điều 53 Luật Quy hoạch 2025 - Hệ thống pháp luật, truy cập vào tháng 1 30, 2026, https://hethongphapluat.com/luat-quy-hoach-2025/dieu-53
21. tong-hop-giai-trinh-nd-quy-hoach.docx - Chính phủ, truy cập vào tháng 1 30, 2026, https://datafiles.chinhphu.vn/cpp/files/duthaovbpl/2026/Thang1/tong-hop-giai-trinh-nd-quy-hoach.docx
22. Chính phủ ban hành Nghị quyết đầu tiên theo cơ chế đặc biệt giải quyết khó khăn, vướng mắc do quy định của pháp luật - Bộ Tư pháp, truy cập vào tháng 1 30, 2026, https://www.moj.gov.vn/UserControls/News/pFormPrint.aspx?UrlListProcess=/qt/tintuc/Lists/VanBanChinhSachMoi&ListId=5b9f42f7-a099-4b0a-a382-12b37176518b&SiteId=b11f9e79-d495-439f-98e6-4bd81e36adc9&ItemID=5115&SiteRootID=b71e67e4-9250-47a7-96d6-64e9cb69ccf3
23. Ban hành Kế hoạch triển khai thi hành Luật Quy hoạch - Quyết định số 162/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ, truy cập vào tháng 1 30, 2026, https://chinhphu.vn/?pageid=27160&docid=216759