BỨC TRANH QUY HOẠCH & HẠ TẦNG MIỀN TRUNG – TÂY NGUYÊN

SAU SÁP NHẬP TỈNH: BA TRỤ CỘT KHÁNH HÒA – LÂM ĐỒNG – ĐẮK LẮK

Góc nhìn tư vấn quy hoạch trước thềm Quý II/2026

Người viết: Ban Biên tập – Công ty CP Quy hoạch và Thiết kế Xây dựng Miền Trung

Ngày đăng: 02/05/2026

Tóm lược: Cuối tháng 4/2026, Phó Thủ tướng Thường trực Phạm Gia Túc ký Quyết định số 757/QĐ-TTg phê duyệt Nhiệm vụ Quy hoạch chung đô thị Khánh Hòa đến năm 2050, tầm nhìn 2075 trên quy mô 8.706,74 km² – đặt dấu mốc cho một chu kỳ tái cấu trúc không gian phát triển toàn vùng Duyên hải Nam Trung Bộ – Tây Nguyên. Cùng thời điểm, Lâm Đồng và Đắk Lắk – hai địa phương vừa được mở rộng địa giới sau sáp nhập – đang đồng loạt khởi động các trục giao thông xương sống trị giá hàng chục nghìn tỷ đồng. Bài viết phân tích chiều sâu ba câu chuyện quy hoạch – hạ tầng đang định hình lại bản đồ đầu tư khu vực.

I. KHÁNH HÒA: ĐỊNH HÌNH ĐÔ THỊ "BIỂN – SÔNG – NÚI" TẦM CỠ QUỐC TẾ

1.1. Quyết định 757/QĐ-TTg – Bước ngoặt pháp lý cho đô thị 8.700 km²

Ngày 28/4/2026, Phó Thủ tướng Thường trực Phạm Gia Túc ký Quyết định số 757/QĐ-TTg phê duyệt Nhiệm vụ Quy hoạch chung đô thị Khánh Hòa đến năm 2050, tầm nhìn đến năm 2075. Đây là văn bản pháp lý quan trọng nhất kể từ khi tỉnh Khánh Hòa hợp nhất với tỉnh Ninh Thuận cũ vào ngày 01/7/2025.

Phạm vi lập quy hoạch bao trùm tổng diện tích tự nhiên khoảng 8.706,74 km² và phần diện tích biển có ranh giới ngoài cách đường mép nước biển thấp nhất trung bình nhiều năm một khoảng cách 6 hải lý. Thời hạn quy hoạch chia thành ba mốc: ngắn hạn đến năm 2030 và 2040; dài hạn đến năm 2050; tầm nhìn đến năm 2075. Mục tiêu xuyên suốt là xây dựng Khánh Hòa thành đô thị loại I, tiến tới trở thành thành phố trực thuộc Trung ương hiện đại, thông minh, xanh và bền vững – một cực tăng trưởng quan trọng của cả nước, đô thị biển – cửa ngõ quốc tế có sức cạnh tranh cao.

1.2. Bốn định hướng quy hoạch cốt lõi cần lưu ý cho nhà đầu tư

Dưới góc độ tư vấn, chúng tôi nhận diện bốn định hướng có tác động trực tiếp tới hoạt động lập quy hoạch phân khu, lập dự án đầu tư xây dựng và tư vấn pháp lý đất đai trong giai đoạn 2026 – 2030:

• Một là, xử lý các mâu thuẫn, chồng chéo về không gian phát triển, hạ tầng kỹ thuật và mục tiêu sử dụng đất tại các khu vực giáp ranh giữa Khánh Hòa và Ninh Thuận cũ sau khi sáp nhập. Đây là điểm quan trọng cho công tác rà soát quy hoạch chung cấp xã mới.
• Hai là, phát triển hệ thống giao thông tích hợp, lấy đường sắt tốc độ cao, sân bay (Cảng hàng không quốc tế Cam Ranh, Vân Phong, Thành Sơn) và hệ thống cảng biển nước sâu làm nòng cốt. Mô hình TOD (Phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng) được ưu tiên áp dụng quanh các đầu mối giao thông để tối ưu hóa giá trị đất đai.
• Ba là, định hình bản sắc đô thị "biển – sông – núi" thông qua hệ thống hạ tầng xanh đa chức năng, bảo vệ cảnh quan vịnh và các hành lang sinh thái đặc thù.
• Bốn là, hình thành các trục không gian cảnh quan – du lịch – sinh thái kết nối từ vùng núi phía tây (Khánh Vĩnh, Khánh Sơn) ra biển, dựa trên các hành lang theo hệ thống sông Cái Nha Trang, sông Dinh.

1.3. "Tứ trụ" động lực và bệ phóng tài chính

Khánh Hòa xác định bốn trụ cột phát triển: công nghiệp, năng lượng, du lịch – dịch vụ và xây dựng – đô thị. Bệ đỡ tài chính cho chu kỳ đầu tư mới khá ấn tượng: thu ngân sách nhà nước năm 2025 đạt 38.926 tỷ đồng, vượt 39,1% dự toán Trung ương giao và tăng 53,6% so với năm 2024. Đây là nguồn lực để nuôi dưỡng các dự án hạ tầng chiến lược từ cao tốc xuyên tâm đến hệ thống đô thị ven biển thông minh.

Khu kinh tế Vân Phong tiếp tục là điểm sáng khi đón các tập đoàn lớn như Sun Group, HD Hyundai Mipo cùng các dự án công nghiệp công nghệ cao, bán dẫn và chế tạo máy. Trục du lịch mở rộng từ Nha Trang ra vịnh Vĩnh Hy, các vườn nho Ninh Thuận cũ và đại ngàn Khánh Sơn – Bác Ái đang định hình một hệ sinh thái đa trải nghiệm có sức hút với khách quốc tế chi tiêu cao.

II. LÂM ĐỒNG: TỈNH LỚN NHẤT CẢ NƯỚC VÀ CUỘC TÁI CẤU TRÚC HẠ TẦNG

2.1. Bối cảnh: 24.233 km² và bài toán liên kết ba tiểu vùng

Sau khi hợp nhất với Bình Thuận và Đắk Nông từ ngày 01/7/2025, Lâm Đồng trở thành tỉnh có diện tích lớn nhất cả nước với 24.233,1 km², dân số khoảng 3,3 triệu người. Thách thức lớn nhất là kết nối giữa ba tiểu vùng đặc thù: Tây Nguyên (Đà Lạt – Bảo Lộc – Gia Nghĩa), Duyên hải Nam Trung Bộ (Phan Thiết – Mũi Né – Vĩnh Hảo) và vùng giáp biên giới Campuchia của Đắk Nông cũ.

Theo cuộc họp ngày 26/12/2025 do Phó Chủ tịch UBND tỉnh Nguyễn Hồng Hải chủ trì, dự toán kinh phí cho công tác điều chỉnh Quy hoạch tỉnh Lâm Đồng thời kỳ 2021 – 2030, tầm nhìn đến năm 2050 đã được thẩm định ở mức hơn 39 tỷ đồng. Theo Kết luận của Ban Bí thư về tình hình quý I/2026, Lâm Đồng nằm trong nhóm các tỉnh phải khẩn trương hoàn thành điều chỉnh, công bố Quy hoạch cấp tỉnh trong Quý II/2026.

2.2. Trục giao thông "đánh thức" tỉnh mới

Cao tốc Tân Phú – Bảo Lộc và Bảo Lộc – Liên Khương tiếp tục là hai mắt xích quan trọng. Khi hoàn thành, Lâm Đồng dự kiến sở hữu tổng cộng 180 km cao tốc và sẽ tăng thêm gần 200 km cao tốc trong các dự án giai đoạn tới.

Quốc lộ 28B nối Phan Thiết – Đà Lạt đang được Bộ Xây dựng nâng cấp với tổng vốn khoảng 1.400 tỷ đồng. Lãnh đạo ba tỉnh cũ đã thống nhất đề xuất Chính phủ điều chỉnh quy hoạch Quốc lộ 28 từ cấp IV lên đường cấp III miền núi, đoạn Gia Nghĩa – Đắk Som – Di Linh dài khoảng 104 km, đưa vào kế hoạch đầu tư công trung hạn 2026 – 2030.

Đáng chú ý nhất là đề xuất bổ sung tuyến cao tốc kết nối ba tỉnh Đắk Nông – Lâm Đồng – Bình Thuận vào quy hoạch, dự kiến triển khai trước năm 2030. Cảng hàng không quốc tế Liên Khương cũng đang được nâng cấp với tổng vốn khoảng 7.748 tỷ đồng (4.591 tỷ giai đoạn đến 2030 và 3.157 tỷ đến 2050), mở đường đón các tuyến bay quốc tế từ Hàn Quốc, Nhật Bản, Thái Lan.

2.3. Đại lộ 4.700 tỷ đồng – Hình mẫu "hạ tầng dẫn dắt đô thị hóa"

Dự án nổi bật vừa được Sở Tài nguyên và Môi trường Lâm Đồng phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường (ĐTM) là tuyến đại lộ nối từ ngã tư Lê Duẩn – Trường Chinh đến nút giao cao tốc, tổng vốn đầu tư hơn 4.700 tỷ đồng, dài khoảng 12,5 km. Dự án phân kỳ đầu tư 6 làn xe, mở rộng lên 12 làn trong tương lai, có cầu vượt đường sắt Bắc – Nam dài hơn 300 m và cầu vượt cao tốc dài hơn 200 m.

Điểm đáng học hỏi về mặt mô hình quy hoạch là tuyến đường khai thác hơn 150 ha quỹ đất hai bên để phát triển khu đô thị và dịch vụ – một chiến lược lấy hạ tầng dẫn dắt đô thị hóa, tạo nguồn lực tài chính bền vững thông qua quỹ đất. Tuyến đại lộ này còn là mắt xích trong mạng lưới đa phương thức gồm đường bộ (cao tốc), đường sắt (ga đường sắt tốc độ cao), hàng không (sân bay Phan Thiết) và đường thủy (bến du thuyền Mũi Né). Dự kiến khởi công trong năm 2026.

2.4. Quy hoạch khu công nghiệp và cụm công nghiệp đến năm 2050

Theo Ban Quản lý các Khu công nghiệp tỉnh, toàn tỉnh hiện có 15 KCN với tổng diện tích gần 4.270 ha, trong đó 11 KCN đang hoạt động (hơn 2.012 ha), thu hút 238 dự án, tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 52,5%. Đề án quy hoạch đến 2050 dự kiến nâng tổng số lên 47 KCN với hơn 27.300 ha, ưu tiên 33 KCN (hơn 16.490 ha) trước năm 2030.

Ở cấp cụm công nghiệp, Sở Công Thương đã trình phương án điều chỉnh giai đoạn 2026 – 2030: loại khỏi quy hoạch 6 cụm (hơn 226 ha) do không còn phù hợp; chuyển 14 cụm sang giai đoạn sau 2030. Đây là tín hiệu rõ ràng cho thấy quan điểm "quy hoạch tinh" thay vì "quy hoạch dàn trải" đang được thực thi nghiêm túc.

III. ĐẮK LẮK: TUYẾN "XƯƠNG SỐNG" ĐÔNG – TÂY 32.000 TỶ ĐỒNG

3.1. Tỉnh duyên hải – cao nguyên rộng thứ ba cả nước

Sau sáp nhập với Phú Yên từ ngày 01/7/2025, Đắk Lắk có diện tích khoảng 18.096 km², đứng thứ ba cả nước, trải dài từ vùng duyên hải đến cao nguyên. Yêu cầu hình thành một tuyến giao thông trục chính đóng vai trò "xương sống" để kết nối các trung tâm kinh tế, hành chính, vùng sản xuất, sân bay, cảng biển trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết, bởi Quốc lộ 29 hiện hữu (293 km, từ cảng Vũng Rô đến cửa khẩu Đắk Ruê) đã bộc lộ nhiều hạn chế về kỹ thuật và xuống cấp.

3.2. Cao tốc CT.23 Phú Yên – Đắk Lắk: Chuyển động pháp lý mới

Tuyến cao tốc Phú Yên – Đắk Lắk (CT.23) theo quy hoạch ban đầu dài khoảng 220 km, điểm đầu tại cảng Bãi Gốc (Phú Yên cũ) – điểm cuối tại cửa khẩu Đắk Ruê (giáp Campuchia), quy mô 4 làn xe, dự kiến đầu tư sau năm 2030. Tuy nhiên, sau sáp nhập, UBND tỉnh Đắk Lắk đã đề xuất một loạt điều chỉnh:

• Đổi tên thành cao tốc Đông – Tây tỉnh Đắk Lắk (CT.23), điều chỉnh tiến trình đầu tư trước năm 2030.
• Đoạn được ưu tiên dài khoảng 122 km, từ cao tốc Bắc – Nam phía Đông đến Quốc lộ 14, quy mô 4 làn xe hoàn chỉnh, có làn dừng khẩn cấp liên tục, bề rộng nền đường 24,75 m, tốc độ thiết kế 100 km/h.
• Tổng mức đầu tư khoảng 29.655 – 32.000 tỷ đồng (tùy phương án), thực hiện theo phương thức PPP, hợp đồng BOT; vốn nhà nước tham gia tối đa 60%, nhà đầu tư huy động tối thiểu 40%.
• Thời gian chuẩn bị đầu tư 2025 – 2026, thi công 2026 – 2029.

Tháng 12/2025, Bộ Xây dựng đã thống nhất giao UBND tỉnh Đắk Lắk làm cơ quan có thẩm quyền tổ chức nghiên cứu đầu tư tuyến cao tốc này theo phương thức PPP. Tỉnh cũng cam kết bố trí 50% chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư – một tín hiệu tích cực cho khả năng giải phóng mặt bằng đúng tiến độ.

3.3. Tuyến đường sắt Buôn Ma Thuột – Tuy Hòa và cao tốc Khánh Hòa – Buôn Ma Thuột

Song song với cao tốc CT.23, hai tỉnh Đắk Lắk – Phú Yên cũ đã kiến nghị Bộ Xây dựng cập nhật, bổ sung quy hoạch tuyến đường sắt Buôn Ma Thuột – Tuy Hòa dài khoảng 169 km, đường đơn, khổ ray 1.435 mm. Đây là tuyến hành lang Đông – Tây kết nối Tây Nguyên với cụm cảng biển miền Trung.

Cao tốc Khánh Hòa – Buôn Ma Thuột giai đoạn 1 (vốn 22.000 tỷ đồng) đã thông xe ngày 19/12/2025, đánh dấu lần đầu tiên Tây Nguyên có tuyến cao tốc nối thẳng ra biển. Hiệu ứng kép giữa hai trục Đông – Tây này được dự báo sẽ kích hoạt làn sóng đầu tư mới vào logistics, công nghiệp chế biến nông – lâm sản và bất động sản đô thị tại Buôn Ma Thuột, Tuy Hòa.

IV. KHUNG PHÁP LÝ MỚI: "ĐƯỜNG BĂNG" CHO CHU KỲ ĐẦU TƯ 2026 – 2030

4.1. Luật Quy hoạch số 112/2025/QH15

Ngày 10/12/2025, Quốc hội thông qua Luật Quy hoạch số 112/2025/QH15, có hiệu lực từ ngày 01/3/2026, gồm 6 chương, 58 điều, thay thế Luật Quy hoạch 2017. Năm điểm mới có tác động trực tiếp đến hoạt động tư vấn quy hoạch:

• Giảm số lượng quy hoạch ngành từ 78 xuống còn 49 (giảm 37%) – khắc phục triệt để tình trạng chồng lấn nội dung giữa các quy hoạch.
• Đưa quy hoạch chi tiết ngành (trước đây có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành) vào hệ thống quy hoạch chung để bảo đảm thống nhất, đồng bộ.
• Bỏ quy định về danh mục dự án trong quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng và quy hoạch tỉnh – các quy hoạch này chỉ mang tính định hướng, chiến lược, tăng linh hoạt trong tổ chức thực hiện.
• Cho phép điều chỉnh quy hoạch theo thủ tục rút gọn đối với dự án quan trọng quốc gia, dự án thực hiện chỉ đạo của Bộ Chính trị – Ban Bí thư, hoặc trường hợp khẩn cấp về quốc phòng, an ninh, đầu tư công.
• Thời kỳ quy hoạch là 10 năm, tầm nhìn 30 năm, đồng bộ với Chiến lược phát triển kinh tế – xã hội.

4.2. Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn (sửa đổi) số 144/2025/QH15

Được Quốc hội thông qua ngày 11/12/2025, có hiệu lực từ 01/01/2026. Luật bãi bỏ Điều 24 (Quy hoạch chung thị trấn, đô thị mới dự kiến trở thành thị trấn) và Điều 28 (Quy hoạch chung huyện) để phù hợp với mô hình chính quyền địa phương 02 cấp. Luật cũng bổ sung khái niệm "hạ tầng kỹ thuật khung" – một thuật ngữ mới có ý nghĩa quan trọng trong công tác lập quy hoạch chung và quy hoạch phân khu, gồm các trục giao thông, tuyến truyền tải năng lượng, tuyến truyền dẫn cấp – thoát nước, công trình viễn thông, công trình thủy lợi.

4.3. Hệ sinh thái pháp luật bất động sản từ 01/3/2026

Theo Nghị định 357/2025/NĐ-CP, từ ngày 01/3/2026, dữ liệu bất động sản phải cập nhật theo thời gian thực; chứng chỉ môi giới bất động sản phải có mã định danh; diện tích sàn xây dựng trong công trình phải gắn mã định danh. Đây là bước chuyển mạnh mẽ sang nền tảng số hóa quản lý bất động sản, giảm thiểu rủi ro thông tin sai lệch và tăng tính minh bạch của thị trường.

V. KHUYẾN NGHỊ TỪ GÓC ĐỘ TƯ VẤN

Trên cơ sở phân tích các diễn biến quy hoạch – hạ tầng – pháp lý nêu trên, chúng tôi đưa ra một số khuyến nghị cho các nhà đầu tư, doanh nghiệp và đơn vị tư vấn đang hoạt động trên địa bàn ba tỉnh:

Thứ nhất, rà soát quỹ đất tại các khu vực giáp ranh sau sáp nhập. Các vùng giáp ranh Khánh Hòa – Ninh Thuận cũ, Lâm Đồng – Bình Thuận cũ – Đắk Nông cũ, Đắk Lắk – Phú Yên cũ là nơi sẽ có nhiều điều chỉnh quy hoạch trong giai đoạn 2026 – 2030.  

Thứ hai, đón đầu mô hình TOD và mô hình "hạ tầng dẫn dắt đô thị hóa": Quanh các đầu mối giao thông lớn như sân bay Cam Ranh, Vân Phong, Liên Khương, các nhà ga đường sắt tốc độ cao tương lai, hai bên các đại lộ mới (như tuyến 4.700 tỷ tại Lâm Đồng), giá trị đất sẽ tăng theo cấp số nhân nếu được tích hợp vào quy hoạch.

Thứ ba, tận dụng thủ tục rút gọn theo Luật Quy hoạch 2025. Đối với các dự án quan trọng quốc gia hoặc dự án phù hợp với chỉ đạo của Bộ Chính trị – Ban Bí thư, doanh nghiệp có thể chủ động phối hợp với cơ quan có thẩm quyền địa phương để đề xuất điều chỉnh quy hoạch theo thủ tục rút gọn, rút ngắn đáng kể chu kỳ chuẩn bị đầu tư.

Thứ tư, chuẩn hóa hồ sơ pháp lý bất động sản theo nền tảng số. Từ ngày 01/3/2026, các dữ liệu thiếu mã định danh sẽ bị loại khỏi hệ thống thông tin quốc gia. Doanh nghiệp môi giới, chủ đầu tư và đơn vị tư vấn nên rà soát hồ sơ ngay từ Quý II/2026 để tránh ách tắc giao dịch.

Thứ năm, ưu tiên phương thức PPP – BOT cho hạ tầng giao thông. Với các đại dự án như cao tốc CT.23 (32.000 tỷ đồng), khả năng tham gia của khu vực tư nhân là 40% tổng vốn – một dư địa lớn cho nhà đầu tư hạ tầng có năng lực thi công và vận hành dài hạn.

VI. KẾT LUẬN

Năm 2026 là cột mốc đặc biệt: vừa tròn một năm vận hành mô hình chính quyền hai cấp, vừa là thời điểm các tỉnh sáp nhập phải hoàn tất điều chỉnh, công bố quy hoạch tỉnh trong Quý II. Khánh Hòa – Lâm Đồng – Đắk Lắk, ba địa phương trải dài từ Duyên hải đến Cao nguyên, đại diện cho ba mô hình phát triển khác biệt nhưng có chung một mẫu số: tái cấu trúc không gian phát triển trên nền tảng pháp lý mới (Luật Quy hoạch 2025, Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn sửa đổi 2025) và lấy hạ tầng giao thông làm động lực dẫn dắt.

Với đội ngũ tư vấn quy hoạch, đây vừa là thách thức về khối lượng công việc – khi hàng loạt đồ án phải được lập mới hoặc điều chỉnh đồng thời – vừa là cơ hội để tham gia định hình một giai đoạn phát triển chiến lược của khu vực. Công ty Cổ phần Quy hoạch và Thiết kế Xây dựng Miền Trung sẽ tiếp tục cập nhật, phân tích các diễn biến mới nhất để đồng hành cùng các nhà đầu tư, cơ quan quản lý và cộng đồng chuyên ngành trong chặng đường phía trước.

Nguồn tham khảo

1. Quyết định số 757/QĐ-TTg ngày 28/4/2026 của Phó Thủ tướng Thường trực phê duyệt Nhiệm vụ Quy hoạch chung đô thị Khánh Hòa đến năm 2050, tầm nhìn 2075.

2. Luật Quy hoạch số 112/2025/QH15 (Quốc hội khóa XV thông qua ngày 10/12/2025, hiệu lực từ 01/3/2026).

3. Luật số 144/2025/QH15 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn (hiệu lực 01/01/2026).

4. Nghị định số 357/2025/NĐ-CP về quản lý dữ liệu bất động sản (hiệu lực 01/3/2026).

5. Kết luận của Ban Bí thư về tình hình các địa phương Quý I/2026, phương hướng nhiệm vụ Quý II/2026.

6. Cổng thông tin điện tử các tỉnh Khánh Hòa, Lâm Đồng, Đắk Lắk; Cổng Bộ Tài chính; Cổng Chính phủ; Bộ Khoa học và Công nghệ.

7. Báo Tuổi Trẻ, Vietnam+, Báo Đầu tư, Tạp chí Kinh tế – Tài chính, Báo Đắk Lắk điện tử, Vietnam Finance, Diễn đàn Doanh nghiệp.

© Bài viết được biên tập bởi Công ty Cổ phần Quy hoạch và Thiết kế Xây dựng Miền Trung. Khi đăng tải lại vui lòng ghi rõ nguồn từ www.quyhoachmientrung.com